相続不動産Q&A・不動産コンサルティング

主な要件（やさしく言うと）

• 昭和56年5月31日以前に建てられた家であること（いわゆる旧耐震の家）。
• マンションのような区分所有建物の登記がされていないこと（一戸建てが基本です）。
• 相続が始まる直前に、被相続人が一人で住んでいたこと（同居していた人がいなかったこと）。老人ホーム入居などの事情があるときは、入居直前の状態で判定する取扱いがあります（Q4も併せてご覧ください）。
• 相続のときから売るときまで、事業・賃貸・居住のいずれにも使っていないこと（空き家のままであること）。
• 売り方は次のいずれかです。① 家を耐震リフォームしてから土地・建物を売る／② 家を取り壊して土地を売る／③ 令和6年1月以後の売却なら、売った年の翌年2月15日までに買主側で耐震改修または取壊しをする場合も対象になります。
• 売却代金が1億円以下であること。
• 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
• 親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと。

注意点

• 後述の「取得費加算の特例」（Q2）とはどちらか一方の選択になります（両方は使えません）。有利なほうを選びます。
• 市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です。手続きに時間がかかるため、早めの準備をおすすめします。
• この特例を受けるには、確定申告が必須です。

適用を受けるための要件

• 相続または遺贈で財産を取得した人であること。
• その人に相続税が課税されていること（相続税がゼロの方は使えません）。
• 相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること。

ポイント

• 加算できるのは、売った財産に対応する相続税の部分だけです（以前のように土地全体分ではありません）。
• 加算額は譲渡益が上限です。確定申告で「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を添付します。
• 空き家3,000万円控除（Q1）とは併用できません。シミュレーションで有利なほうを選びます。

やさしく言うと

• 登記が「1棟（区分所有登記なし）」であれば、中で行き来できない完全分離型でも、被相続人と同じ建物に住む親族として扱われます。その親族が土地を取得し、申告期限まで住み続け・持ち続ければ8割減の対象です。
• 逆に、親世帯部分と子世帯部分を別々の区分建物として登記していると、子世帯部分の敷地は対象外になりやすいので注意が必要です。
• 「建てるときの登記の仕方」で結論が変わります。これから二世帯住宅を建てる方は、登記方法を決める前にご相談ください。

必要な要件

• 被相続人が、亡くなる時点で要介護認定・要支援認定（または障害支援区分の認定）を受けていること。
• 入居先が、法律で定められた施設であること。具体的には、特別養護老人ホーム、有料老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅、養護老人ホーム、軽費老人ホーム、介護老人保健施設、介護医療院などです。
• 入居した後、その家を事業用・賃貸用、または被相続人等以外の人の居住用にしていないこと。

とくに気をつけたい点

• 認定の順番は問いません。入居後に認定を受けた場合でも、相続開始の時点で認定を受けていれば対象になります。
• 空き家を人に貸してしまうと対象外になります。「少しの間だけ」でも賃貸に出すと特例を失うことがあるため、事前にご相談ください。
• 無認可（法律に定めのない）施設への入居は対象外です。入居先の種類の確認が重要です。

必要な要件

• 相続が始まる前から、被相続人等が駐車場業（貸付事業）として土地を貸していたこと。
• 原則として、相続開始前3年以内に新しく貸し始めた土地でないこと。ただし、3年を超えて事業的規模で貸付事業を続けていた場合は、例外的に対象になります。
• 相続人が、相続税の申告期限まで貸付事業を引き継ぎ、その土地を持ち続けていること。

判断の分かれ目

• 小規模宅地等の特例は「建物または構築物の敷地」であることが大前提です。舗装などの構築物があるかどうかで結論が分かれます。
• 砂利敷きは、構築物と認められない場合があります。心配な場合は現況の写真などをご用意のうえご相談ください。
• 相続の直前に駆け込みで貸し始めた土地は、原則として使えません。生前からの計画的な対策が有効です。

一体評価（貸家建付地）にできるポイント

• その駐車場が貸家の入居者専用であること（外部の人には貸していない）。
• 駐車場の利用が建物の賃貸借契約に付随していること（建物の賃貸と一体）。
• 貸家の敷地と駐車場が隣接し、一体として利用されていること（評価単位として1画地）。

注意点

• 不特定の人へ時間貸し・月極で独立して貸す駐車場業の土地は、土地に借家権が及ばないため自用地評価です。
• 舗装（構築物）の有無は、小規模宅地等の特例（Q5）の論点であり、貸家建付地にできるかどうかとは別の話です。

しんしゃく割合（減価率）の考え方

• 「市街化の影響度」と「雑種地の利用状況」に応じて個別に判定します。
• 建物の建築が原則できない地域はおおむね50%、沿道サービス施設等の建築が可能な地域は30%、宅地化が進み建築制限が緩い地域は0%が目安です。
• 都市計画法34条11号に規定する区域などは、上表によらず個別判定になります。

注意点

• 倍率地域で、固定資産税評価額が既に私道として減額されている場合は、私道でないものとした評価額に倍率を乗じた金額の30%で評価します。
• 特定路線価が設定されている場合は、特定路線価 × 0.3 × 地積で評価しても差し支えありません。

課税のしくみ

• 土地・借地権・家屋・構築物など … 通常の取引価額（時価）− 負担額。
• 上記以外の財産 … 相続税評価額 − 負担額。
• 贈与した側は、負担額でその財産を譲渡したものとして、譲渡益があれば所得税（譲渡所得）の対象になります。

注意点

• 「住宅ローン付きで不動産をあげれば相続税評価額で済む」と誤解されがちですが、負担付贈与は時価評価のため、節税目的ではかえって不利になりやすい点に注意が必要です。

ポイント

• 無道路地とは、道路に接しない宅地や、接道義務を満たさない宅地をいいます。
• 接道義務＝建築基準法上の道路（原則幅員4m以上）に2m以上接すること。これを満たさないと再建築できないことがあります。
• 評価は、実際に利用している路線価をもとに計算した価額から、通路開設費用相当額（その宅地の価額の40%が限度）を控除します。

注意点

• 見た目は道に接していても、その道が「建築基準法上の道路」に当たらないと無道路地評価の対象になりえます。役所での道路種別の確認が重要です。

ポイント

• 休耕地・不耕作地は農地評価（純農地・中間農地は倍率方式、市街地農地は宅地比準方式）。
• 雑木林化するなど容易に復元できない状態は、原野・雑種地として現況評価。
• 判断のため、現地写真や現況の確認で実態を押さえることが重要です。

評価の考え方

• 建物 ＝ 固定資産税評価額 ×（1 − 借家権割合(30%) × 賃貸割合）。
• 土地（借地権） ＝（自用地価額 × 借地権割合）×（1 − 借家権割合 × 賃貸割合）＝ 貸家建付借地権。
• 賃貸割合 ＝ 賃貸している部分の床面積 ÷ 建物の総床面積。

ポイント

• 自宅部分と賃貸部分を別々の土地（評価単位）として面積按分するのではなく、1つの借地権に賃貸割合を乗じて一体で評価します。

ポイント

• 42条2項道路＝幅員4m未満で、道路の中心線から2m後退が必要な「みなし道路」です。
• セットバック部分は、その部分の自用地価額 × 30%（70%控除）で評価します。
• すでに後退して道路に提供済みの部分は、私道等として別に評価します。

ポイント

• 予定地の地積割合が大きいほど、また容積率の高い（立体利用が進む）地域ほど、補正が大きくなります。
• 「予定地」段階（事業未着手）でも適用できます。役所の都市計画図で予定線を確認しましょう。

高低差で10%減を受けるための実務上の3つのポイント

• ① 評価対象地（とその道路に面する一連の土地）だけに高低差があること。付近一帯が同じような高低差なら、路線価に反映済みとして対象外になります。
• ② 高低差がおおむね1m以上あること。
• ③ 接道面のすべてに高低差があり、道路とフラットに接する部分が存在しないこと。

注意点

• 高低差のほか、地盤の甚だしい凹凸、振動、騒音・日照阻害・臭気・忌み等も対象になり得ます。
• 路線価・固定資産税評価額に既に織り込まれている場合は、重複して控除しません。

ポイント

• 雑種地は「状況が類似する付近の土地」に比準して評価します（評基通82）。
• 周囲が宅地化していれば宅地比準となり、宅地造成費の控除を検討します。
• 市街化調整区域では、しんしゃく割合（Q7）も併せて検討します。

注意点

• 水路は個別性が高く、所有関係・利用実態によって結論が変わります。登記と現況の確認が重要です。

注意点

• 正面路線に接する部分の容積率と異なる容積率の部分がない場合は、この減額調整は行いません。